Jak nakupovat bytový komplex: 8 kroků

Nákup apartmánového komplexu je složitý, dlouhý a někdy i nezbytný. Je velmi důležité, abyste shromažďovali maximální množství informací, než se rozhodnete koupit. Žádost o hypotéku apartmánového komplexu na rozdíl od prohlášení o hypotéce za nákup domu. Apartmánové komplexy se čtyřmi a dalšími apartmány jsou komerční nemovitosti a půjčky pod nimi mají různé podmínky pod smlouvou.

Kroky

jeden. Rozhodněte se, zda si opravdu chcete koupit více-apartmánový komplex. Takové domy mají smíšenou kombinaci kancelářských a obytných prostor, ale 80% stavebního prostoru musí být přiděleno rezidenčním prostorům. Takový obytný komplex musí mít úroveň C + nebo vyšší. To znamená, že nemůžete pronajmout byt na jeden den nebo týden, a byt by se neměl skládat pouze z ložnice, as v hotelu nebo motelu.

Obrázek s názvem Koupit bytový komplex krok 2

2. Než budete mít půjčku, zeptejte se sami sebe:

Je cena odůvodněná?

Budu si to dovolit? Jedná se o ziskovou přílohu? Dlužníci obvykle posoudí náklady na pronájem, daně a hypotéky, aby správně vypočítali finanční prostředky. V očích komerčních dlužníků nejsou vaše osobní finance stejně důležité jako schopnost budovy vrátit se.

Mám dobrý rating?

Mám majetek, který může působit jako zajištění?

Měl bych vzít úvěr jako korporaci nebo jako společnost s ručením omezeným (LLC)?

Budu se moci vyrovnat s bytovou budovou, nebo musím zaregistrovat firmy pro správu nemovitostí k řešení problémů s nájemníky nebo s údržbou, které mohou nastat?

Měl bych hledat partnera?

V dobrém stavu?

Budu schopen zvýšit náklady na budovu?

Obrázek s názvem Koupit apartmánový komplex Krok 3

3. Sbírejte informace o domě, který chcete koupit. Nesmíte být vydány půjčku, pokud budova bude vyžadovat významné investice nebo v případě, že komplex není okamžitě osídlen o 85% nejméně tři měsíce.

Obrázek s názvem Koupit bytový komplex Krok 4

4. Promluvte si s jinými komerčními investory. Zeptejte se jich o výhodách a dolech vlastnictví apartmánového komplexu.

Obrázek s názvem koupit bytový komplex krok 5

Pět. Promluvte si s místním realitním agentem. Zeptejte se jich na desku o místě, kde chcete koupit. Další informace o možných změnách v okresním měřítku nebo publikacích, které mohou mít negativní ekonomický efekt ve vašem komplexu. Pokud je obecný plán města indikován, že několik kilometrů od vašeho komplexu bude postaveno na letišti, může způsobit potíže s pronájmem vašich prostor. Nemyslete si, že vše zůstane nezměněno, podívejte se na historii okresu a naznačují, které změny mohou být v budoucnu vyrobeny.

Obrázek s názvem koupit bytový komplex krok 6

6. Uveďte svůj konečný cíl - důvod, proč chcete koupit majetek. Rozhodněte se o strategii k dosažení cíle, budete mít nějaké ekonomické potíže a můžete prodávat komplex, kdybyste je chtěli vlastnit. Zde jsou tři obchodní strategie:

Vzdálené prostory v kondominiích a prodávat je majitelům domů.

Využijte 1031. Zákonem Spojených států nejste povinni zaplatit daň při prodeji bydlení, ale pokud prodáváte dům, musí být daň zaplacena.

Refinický majetek. Použijte výhodu, kterou jste obdrželi za nákup nových komerčních nemovitostí.

Obrázek s názvem Koupit apartmánový komplex Krok 7

7. Dům musí být zkontrolován zkušeným odborníkem. Ujistěte se, že inspekce byla provedena ve všech aspektech, nepočítají se na standardní inspekci, která nemusí obsahovat kontrolu problémových oblastí, jako je vlhký suterén. Zaplaťte chown více peněz, abyste měli plnou inspekci. Pokud inspekce odhaluje problémy, nedělá návrh nebo snižovat cenu, aby zaplatila nezbytná oprava, aby šetří peníze.

Obrázek s názvem Koupit apartmánový komplex Krok 8

osm. Sbírejte všechny potřebné dokumenty pro krmení úvěru. Váš realitní agent vám může pomoci. Většina úvěrových institucí vyžaduje následující dokumenty (ale vaše banka může vyžadovat více):

Vaše osobní finanční stav (nebo Fannie Mae Form 1003, pokud máte v plánu požádat o hypotéku přes Fannie Mae).

Dokumentace o aktuálním peněžním toku.

Uvedené provozní příjmy budovy za poslední dva roky.

Provozní výnosy budovy za poslední rok k aktuálnímu datu.

Měsíční náklady na údržbu budovy za posledních 12 měsíců.

Fotografie budovy dnes.

Tipy

Nebudete moci zakoupit bytový komplex s více než 4 apartmány, pokud nemáte dobrou úvěrovou a obchodní historii. Někteří lidé začínají malými duplexy nebo triplexy. Pokud se jim podaří úspěšně spravovat tuto vlastnost několik let, jdou na větší, bytové domy. Nemusíte přebývat na každém získaném komplexu, pokud máte možnost prodat rychle - prodat.
Fannie Mae obvykle nedává úvěry koupit bytové komplexy v hodnotě méně než milion dolarů, jinak jejich zisky nebudou dostačující. Stále můžete požádat o půjčku do místní banky, ale s největší pravděpodobností bude úroková sazba v bance vyšší.

Varování

Nechte realitní poradce číst smlouvu dříve, než ji podepíšete! Většina komerčních úvěrů má neuvěřitelně nadhodnotenou cenu.
Poplatky za podání žádosti o komerční úvěr jsou velmi vysoké, většina z nich stojí asi pět tisíc dolarů.